Quando alguém procura um imóvel para investir, normalmente começa analisando três pontos: localização, características do imóvel e preço de venda.
Mas existe uma pergunta anterior que pode mudar completamente essa análise:
Quanto custa desenvolver esse imóvel antes que ele chegue ao mercado?
É justamente nessa diferença de perspectiva que está a lógica da aquisição de um imóvel a preço de custo.
Em vez de olhar apenas para o produto final e para o preço pelo qual ele será comercializado, o investidor participa do desenvolvimento do empreendimento e passa a entender como aquele patrimônio é construído desde a sua origem.
O preço de venda de um imóvel não é o mesmo que seu custo de desenvolvimento
Todo empreendimento possui um custo para ser desenvolvido.
Terreno, projetos, aprovações, construção, administração e demais despesas necessárias à operação fazem parte desse processo.
Depois de desenvolvido, o imóvel chega ao mercado com um preço de comercialização.
Por isso, existem dois conceitos importantes:
- Custo de desenvolvimento: quanto é necessário para desenvolver o ativo dentro da estrutura do empreendimento.
- Valor de mercado: quanto imóveis comparáveis são negociados no mercado em determinado momento.
Esses valores não precisam ser iguais.
E é justamente a diferença entre eles que ajuda a entender a lógica de participar de um empreendimento a preço de custo.
Como funciona a aquisição a preço de custo?
Em determinadas estruturas imobiliárias, o investidor pode participar da incorporação como sócio do empreendimento.
Em vez de simplesmente comprar uma unidade pelo preço de comercialização, ele realiza aportes de acordo com sua participação e com o fluxo financeiro estabelecido para o projeto.
Esses recursos são destinados ao desenvolvimento do empreendimento.
A administradora estrutura e acompanha a operação e, na conclusão, o investidor recebe o ativo correspondente à sua participação, conforme as condições estabelecidas para aquele projeto.
Na prática, muda-se a lógica da pergunta.
Em vez de perguntar apenas:
“Quanto custa comprar esse imóvel?”
O investidor passa a perguntar:
“Quanto custa desenvolver esse imóvel?”
Onde está a lógica econômica?
Imagine dois imóveis semelhantes, na mesma região, destinados ao mesmo público e com valores de mercado próximos depois de concluídos.
Um investidor adquiriu sua unidade pelo preço de comercialização.
Outro participou anteriormente do desenvolvimento do empreendimento pelo seu custo.
Os dois podem terminar com ativos semelhantes, mas terem chegado até eles com custos de aquisição diferentes.
Essa é a essência da estratégia.
O objetivo não é simplesmente encontrar um imóvel barato.
É buscar uma estrutura em que exista uma relação interessante entre quanto custa construir o ativo e quanto esse ativo representa no mercado.
A diferença começa antes da entrega das chaves
Quem participa de um empreendimento a preço de custo não precisa esperar a conclusão da obra para começar a compreender a formação daquele patrimônio.
O investidor acompanha o desenvolvimento do projeto, a evolução da obra e as informações relacionadas à operação.
Isso permite uma visão diferente daquela de quem analisa apenas o produto final.
O patrimônio começa a ser construído durante o desenvolvimento do empreendimento, e não somente quando as chaves são entregues.
Preço de custo significa imóvel abaixo do valor de mercado?
Pode existir uma diferença entre o custo de aquisição e o valor de mercado do imóvel, mas ela precisa ser analisada individualmente em cada empreendimento.
O custo da obra, o momento de entrada, a localização, as características da unidade e as referências utilizadas para determinar o valor de mercado influenciam essa relação.
Por isso, adquirir a preço de custo não deve ser entendido como uma garantia automática de valorização ou de determinada margem.
A análise precisa considerar os números e as características específicas de cada projeto.
Não é simplesmente comprar um imóvel na planta
Existe também uma diferença importante entre comprar uma unidade na planta e participar da incorporação a preço de custo.
Na compra na planta, o cliente está adquirindo uma unidade comercializada pelo empreendimento por um preço previamente estabelecido.
Na participação na incorporação, o investidor entra na estrutura de desenvolvimento do projeto, realizando os aportes correspondentes à sua participação conforme as condições daquela operação.
Embora nos dois casos o imóvel possa estar em construção, a forma de participação é diferente.
Então por que um investidor escolheria entrar a preço de custo?
Porque, além de analisar qual imóvel adquirir, ele passa a analisar em qual etapa e de que forma está entrando naquele empreendimento.
Localização, produto e demanda continuam sendo fundamentais.
Mas uma nova variável entra na análise:
o custo de formação daquele patrimônio.
Para quem investe em imóveis, entender essa relação permite deixar de olhar somente para o preço anunciado e começar a analisar a estrutura econômica por trás do ativo.
Como a Dornelles Inc. atua nesse processo?
A Dornelles Inc. atua na estruturação, administração e desenvolvimento de empreendimentos imobiliários, conectando investidores aos projetos e permitindo o acompanhamento de seu desenvolvimento.
O investidor participa conforme as condições estabelecidas para cada empreendimento e, na conclusão, recebe os ativos correspondentes à sua participação, de acordo com a estrutura específica da operação.
A proposta é permitir que o investidor compreenda não apenas qual patrimônio está adquirindo, mas também como esse patrimônio está sendo construído.
Antes de perguntar quanto custa o imóvel, entenda quanto custa construir o ativo
Essa talvez seja a maneira mais simples de compreender toda a lógica.
O investidor tradicionalmente olha para o preço final.
Quem entende a aquisição a preço de custo passa a olhar também para aquilo que existe antes do preço final.
Porque dois imóveis semelhantes podem possuir valores de mercado próximos e, ainda assim, terem proporcionado custos de aquisição diferentes para seus investidores.
A lógica do preço de custo é justamente essa: em vez de comprar apenas o imóvel que chegou ao mercado, participar da construção do ativo e do custo necessário para desenvolvê-lo.
